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转让土地使用权营业税问题

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  1.公告出台的背景

  土地使用权的来源有两种渠道:一种是从政府取得,即通常所说的从土地一级市场取得;二是从其他使用人取得,即通常所说的从土地二级市场取得。纳税人转让土地使用权缴纳营业税时,对第一种情况下向政府交纳的土地出让金,能否从营业额中减除问题,周边省份及区内各市地税机关有不同的理解和做法,由的允许减除,有的不允许减除,造成政策执行不统一。

  2.公告出台的依据

  根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)第三条第(二十)款的规定,纳税人销售购置的不动产或受让的土地使用权的,其购置或受原价可以从计税营业额减除。

  近年来,政府出让土地使用权逐步采用市场化的运作方式,在国有土地使用权有偿使用合同中,以土地成交价款代替了土地出让金的提法。因此,纳税人交纳的土地成交价款应当作为原价给予扣除。同样地,纳税人交纳的土地出让金也应当作为原价给予扣除。

  3.对纳税人支付的征地拆迁、青苗补偿及地质灾害整治费等费用,不得从计税营业额中减除

  纳税人取得政府出让的土地使用权,其原价仅限于向政府交纳的款项。向其他单位或个人支付的款项,不论出于何种原因,均不构成受让原价,不得从计税营业额中减除。

  纳税人受让土地使用权过程中缴纳的行政事业性收费,不属于受让原价,也不得从计税营业额中扣除。

  4.减除凭证的管理

  按照财税[2003]16号第四条,关于纳税人应当提供发票或其他合法有效凭证作为减除凭证的规定,纳税人应当提供交纳土地成交价款或土地出让金的国有土地有偿使用专用收款收据。鉴于土地成交价款和土地出让金收据内容较为简单,为完善管理,要求同时提供付款凭证和国有土地使用权有偿使用合同进行核对。

  5.对已经缴纳营业税的事项不再进行调整

  为维护正常的税收秩序,本公告从2012年10月1日起执行。对此前已经缴纳营业税的事项,不再进行调整。

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